بازار خرید و فروش ملک در روسیه
قیمت زمین و خانه و ملک در روسیه طی سال‌های گذشته به شدت رشد داشته است و حجم ساخت و ساز در روسیه، باورنکردنی است، به طوری که هر ثانیه در روسیه ۱۵۰ متر مربع ملک مسکونی ساخته میشود.
تصور کنید! هر ثانیه ۱۵۰ متر مربع!
فقط در جنوب غرب مسکو، منطقه «مسکو جدید» یا Novaya Moska طی ۱۰ سال گذشته ۱۵ میلیون متر مربع ساختمان ساخته شده است. خبر خوب این است که افراد خارجی، از جمله شهروندان ایرانی هم می‌توانند مالکیت صد در صدی داشته باشند و به صورت قطعی، زمین و خانه و دفتر و مغازه و… بخرند.
برای داشتن تصور کلی و تقریبی از قیمت‌ها، این اعداد را در نظر داشته باشید (دی ۱۴۰۱):
- واحد مسکونی در مسکو از متری ۱۰۰ میلیون تومان به بالا
- واحد مسکونی در مسکو، نسبتا نزدیک مترو با امکانات خوب از متری ۱۳۰ میلیون تومان به بالا
- ویلا در استان مسکو (شهرک ویلایی در شعاع ۲۰ کیلومتری مسکو) با امکانات عالی از متری (اعیان) ۴۰ میلیون تومان به بالا
خرید ملک در روسیه
هدف از خرید ملک در روسیه
قصد و هدف شما از خرید ملک در روسیه چیست؟
1.اخذ اقامت و زندگی
خرید ملک در روسیه منجر به اخذ اقامت نمی‌شود. اما قانونی در حال تصویب است که به خریداران ملک از یک رقم مشخص، در صورتی که ۳ سال ملک را در مالکیت داشته باشند، اقامت می‌دهند. این قانون هنوز تصویب نهایی و اجرایی نشده است. اما، همین الان هم با ثبت شرکت می‌توانید برای خود و اعضای خانواده، اقامت روسیه بگیرید.
2.اخذ اجاره
ایده خوبی است. بسته به بودجه شما، ملک مناسب معرفی می‌کنیم که بتوانید بالاترین اجاره را بگیرید. یک ایده بهتر، خرید واحدهای ارزان قیمت، و بعد انجام تعمیرات و اجاره دادن آن است. یا خرید ملک در استان مسکو که رشد قیمت هم شامل آن بشود.
اگر به اندازه یک آپارتمان بودجه ندارید، خرید پارکینگ و انباری را پیشنهاد می‌دهیم. باور کنید خرید و اجاره پارکینگ در روسیه، از اجاره آپارتمان پرسودتر است.
- قیمت پیش خرید (۱۸ ماه انتظار): ۶۰۰ هزار روبل
- قیمت پارکینگ آماده (بعد از دوره انتظار): ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار روبل
- اجاره ماهیانه: ۱۰ هزار روبل
- هزینه شارژ ماهیانه: ۲ هزار روبل
- سود خالص ماهیانه: ۸ هزار روبل
- سود خالص سالانه: ۹۶ هزار روبل
- دوره بازگشت سرمایه (در صورت پیش خرید): ۶ سال و ۳ ماه
- دوره بازگشت سرمایه (در صورت خرید آماده): ۱۲ سال و ۶ ماه
به عبارت دیگر، امروز پارکینگی را به قیمت ۶۰۰ هزار روبل (حدود ۸ هزار دلار) در زیرزمین یک برج، پیش خرید می‌کنید. یک سال و نیم بعد، پارکینگ را تحویل گرفته و ماهی ۸ هزار روبل (حدود ۱۱۰ دلار) سود خالص کسب می‌کنید. قیمت پارکینگ هم با پرتر شدن ساکنان برج و کمبود پارکینگ سرپوشیده، باز رشد می‌کند و اجاره ماهیانه هم هر سال بیشتر میشود.
خلاصه تر: امروز ۳۲۰ میلیون تومان پارکینگ پیش خرید می‌کنید. یک سال و نیم بعد، موقع تحویل، قیمت آن ۲ برابر شده و از محل اجاره آن، ماهی ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان سود می‌کنید. یا امروز ۶۴۰ میلیون تومان پارکینگ می‌خرید و فورا تحویل می‌گیرید و از محل اجاره آن، ماهی و ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان سود می‌کنید.
فراموش نکنید! سود ارزی و نه ریالی!
3. سرمایه‌گذاری
اگر عجله‌ای برای اخذ اجاره ندارید، سرمایه‌گذاری در املاک روسیه، بسیار پرسود است. دنبال ایده سرمایه‌گذاری هستید؟ بسته به بودجه شما، مناسب ترین روش را به شما پیشنهاد می‌دهیم.
وام مسکن و تسهیلات بانکی
آیا وام مسکن به خارجی‌ها تعلق می‌گیرد؟ خیر. دریافت وام مسکن (Ипотека) توسط خارجی‌ها مشکل است. اما می‌توانید پس از خرید ملک، آن را در رهن بانک گذاشته و وام بگیرید. مبلغ وام و درصد سود بسته به شرایط متقاضی دارد و از طرف دولت کنترل و تعیین نمی‌شود. چیزی به اسم ضامن وام هم در روسیه وجود ندارد.
خرید قسطی ملک در روسیه
خرید قسطی ملک در روسیه فقط در یک صورت امکان دارد؛ پیش خرید ملک نوساز از شرکت سازنده. مثلا اگر از یک سال قبل از تحویل، قرارداد ببندید، می‌توانید به مدت مثلا ۶ ماه یا ۱ سال و تا چند ماه قبل از تحویل آپارتمان، بدون درصد قسط بدهید. اگر کامل تسویه نکنید، قرارداد کنسل شده و کل مبلغ پرداختی به شما عودت داده میشود. به عنوان یک خارجی هم می‌توانید قسطی ملک بخرید.
انواع ملک در روسیه
املاک در روسیه به ۷ دسته کلی تقسیم می‌شوند:
- کشاورزی
- کانون جمعیتی
- صنعتی، نظامی، ارتباطی، برق، امنیتی و…
- اراضی خاص تحت حفاظت
- جنگل‌ها
- پهنه‌های آبی
- اراضی رزرو شده
وقتی از خرید ملک در روسیه صحبت می‌کنیم، منظور فقط زمین کشاورزی و کانون جمعیتی است. هر کدام از این دو دسته، زیرمجموعه‌های مختلفی دارند که کاربری زمین را مشخص می‌کنند. تبدیل زمین کشاورزی به کشاورزی با اجازه ساخت ملک مسکونی یا تبدیل به زمین کانون جمعیتی، سرمایه‌گذاری بسیار پرسودی است. روس‌مارکت در این زمینه تخصص و فعالیت دارد.
مهمترین کاربری‌های زمین در روسیه
КФХ
زمین کشاورزی برای کشت و کار و دامداری. اجازه ساخت ساختمان مسکونی ندارد، اما ساختمان مرتبط با کشاورزی (آغل، انبار و…) مجاز است. افراد خارجی، از جمله ایرانی‌ها، به عنوان شخص حقوقی (پس از ثبت شرکت) می‌توانند این نوع زمین را بخرند، اما به عنوان شخص، مجاز نیستند.
زمین کشاورزی برای کشت و کار و دامداری. اجازه ساخت ساختمان مسکونی ندارد، اما ساختمان مرتبط با کشاورزی (آغل، انبار و…) مجاز است. افراد خارجی، از جمله ایرانی‌ها، به عنوان شخص حقوقی (پس از ثبت شرکت) می‌توانند این نوع زمین را بخرند، اما به عنوان شخص، مجاز نیستند.
ЛПХ
زمین کشاورزی برای کشاورزی و ساخت خانه به منظور اقامت کشاورز و خانواده
زمین کشاورزی برای کشاورزی و ساخت خانه به منظور اقامت کشاورز و خانواده
СНТ
زمین کشاورزی به شکل تعاونی جهت ساخت ویلا (داچا) و کشاورزی کوچک خانگی. از نظر قیمتی، نسبتا ارزان است.
زمین کشاورزی به شکل تعاونی جهت ساخت ویلا (داچا) و کشاورزی کوچک خانگی. از نظر قیمتی، نسبتا ارزان است.
ДНП
زمین کشاورزی مانند СНТ اما باکیفیت تر و گران‌تر، مناسب شهرک‌های ویلایی
زمین کشاورزی مانند СНТ اما باکیفیت تر و گران‌تر، مناسب شهرک‌های ویلایی
ИЖС
زمین کانون جمعیتی جهت ساخت و ساز شخصی. یکی از مرغوب‌ترین و گران‌ترین انواع ملک مسکونی. اخذ وام بانکی روی این زمین‌ها به مراتب از دیگر انواع زمین، آسان‌تر است.
زمین کانون جمعیتی جهت ساخت و ساز شخصی. یکی از مرغوب‌ترین و گران‌ترین انواع ملک مسکونی. اخذ وام بانکی روی این زمین‌ها به مراتب از دیگر انواع زمین، آسان‌تر است.
مالیات بر ملک در روسیه
مالیات بر ملک به ۲ معناست:
مالیات بر دارایی
مثل همه کشورها، در روسیه هم دولت از دارایی‌های منقول و غیرمنقول شهروندان، مالیات می‌گیرد، چه خودرو و چه خانه. به طور کلی می‌توان گفت که رقم مالیات سالانه ملک در روسیه، به نسبت خیلی از کشورهای دیگر، ناچیز است. مبنای قیمتی این مالیات، قیمت «کاداستر» است.
منظور از قیمت کاداستر، قیمتی پایه‌ای است که دولت برای هر نوع ملکی در نظر می‌گیرد. این رقم، لزوما با قیمت خرید و فروش ملک یکی نیست. شما ممکن است ملکی را ۱۰ میلیون روبل بخرید، اما قیمت کاداستر آن ۳ یا ۳۰ میلیون روبل باشد. حالا این که چه درصدی از قیمت کاداستر را باید پرداخت کنید، بستگی فاکتورهای مختلفی دارد که مهمترین آن‌ها، نوع کاربری ملک (انواع مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی، صنعتی و…) و همچنین سطح قیمتی (پایین، متوسط، بالا) است.
مالیات بر فروش ملک
علاوه بر مالیات بر دارایی، فروشنده هر ملکی، به شرطی که کمتر از ۳ سال (یا ۵ سال در شرایط خاص) از مالک آن ملک باشد، مالیات می‌پردازد. این مالیات از تفاوت قیمت خرید و قیمت فروش اخذ میشود. اگر ملک از طریق هدیه یا ارث به شخص رسیده باشد، مالیات از کل قیمت فروش اخذ میشود.
درصد مالیات برای شهروندان روس و شهروندان خارجی دارای اقامت دایم (ВНЖ) که در یک سال گذشته بیشتر از ۶ ماه (۱۸۳ روز) در روسیه بوده‌اند، ۱۳ درصد است. درصد مالیات برای شهروندان خارجی و شهروندان روسی که در یک سال گذشته کمتر از ۶ ماه (۱۸۳) روز در روسیه بوده‌اند، ۳۰ درصد است.
بنابراین، اگر به عنوان یک شهروند ایرانی، ملکی را ۱۰ میلیون روبل خریداری کنید و بعد از ۱ سال ۱۲ میلیون روبل بفروشید، مبلغ ۶۰۰ هزار روبل معادل ۳۰ درصد ۲ میلیون روبل (قیمت فروش منهای قیمت خرید)، مالیات پرداخت می‌کنید. اما اگر در زمان فروش، ۳ سال از تاریخ خرید گذشته باشد، مالیاتی به دولت پرداخت نمی‌کنید.
امضای الکترونیک (ЭЦП)
امضای الکترونیک (ЭЦП) در روسیه بسیار رایج و عملا اجباری است. بسیاری از اسناد و گواهی‌های دولتی، به جای مهر و امضای سنتی، با امضای الکترونیکی امضا شده و سندیت دارند.
اشخاص حقیقی و حقوقی هم برای انجام معاملات و امور شهروندی، مانند خرید ملک، می‌توانند پس از مراجعه به ادارات رسمی و احراز هویت، امضای الکترونیک گرفته و بدون مراجعه حضوری، بسیاری از کارها را انجام دهند. بنابراین، برای خرید ملک، حتی لازم نیست محضر بروید. کافی است امضای الکترونیک بگیرید و با مراجعه به بانک، معامله را نهایی کنید.
بنابراین، برای عقد قرارداد پیش خرید (ДДУ) و قرارداد قولنامه (ПДКП) و قرارداد فروش (ДКП) ملک در روسیه، نیازی به اعتماد و ریسک نیست و هویت طرفین از قبل احراز شده‌است.
نحوه معامله ملک در روسیه
استفاده از چک یا وِکسِل (Вексель) برای خرید ملک در روسیه کاربرد ندارد. نحوه پرداخت پول معمولا به یکی از این دو طریق انجام میشود:
صندوق امانات (Ячейка)
مبلغ قرارداد به صورت نقد (اسکناس) توسط خریدار در صندوق امانات بانک گذاشته میشود و طی قراردادی با نظارت و مشارکت بانک، فروشنده متعهد به انتقال سند به نام خریدار در مهلت زمانی مشخص میشود. به محض ارایه سند جدید به نام خریدار، توسط فروشنده به بانک، بانک اجازه برداشت پول از صندوق را به فروشنده می‌دهد و معامله انجام میشود، بدون این که طرفین قرارداد، متقبل ریسک شده باشند.
اعتبار اسنادی (Аккредитив)
مانند روش صندوق امانات، خریدار مبلغ قرارداد را به حسابی موقت نزد بانک واریز می‌کند و طی قراردادی با نظارت و مشارکت بانک، فروشنده متعهد به انتقال سند به نام خریدار در مهلت زمانی مشخص میشود. به محض ارایه سند جدید به نام خریدار، توسط فروشنده به بانک، بانک مبلغ قرارداد را از حساب موقت به حساب فروشنده واریز می‌کند و معامله انجام میشود، بدون این که طرفین قرارداد، متقبل ریسک شده باشند.
در صورتی که ملک با وام خریداری شود، طرف خریدار، بانک است و طرف فروشنده هم بانک و خریدار و فروشنده مستقیما پول منتقل نمی‌کنند؛ خریدار به بانک بدهکار شده و بانک با در رهن قرار دادن ملک، پول فروشنده را کامل واریز می‌کند.
تفاوت واحد آپارتمانی با واحد مسکونی
در روسیه، واحد آپارتمانی (Апартамент) و واحد مسکونی (Квартира)، دو مفهوم مجزا هستند و لازم است تفاوت این دو را به خوبی بدانید. کاربری آپارتمان، هم مسکونی است، هم اداری، هم تجاری و هم هیچ‌کدام! و همین باعث تفاوت آن با واحد مسکونی میشود که فقط مسکونی است.
به عبارت دیگر، این دو هیچ تفاوت ظاهری با هم ندارند، اما قیمت آن‌ها متفاوت است. بنابراین اگر واحدی با قیمتی کمتر از انتظار به شما پیشنهاد شد، احتمالا واحد آپارتمانی است، نه مسکونی.
به طور خلاصه:
- آپارتمان ارزان‌تر از واحد مسکونی است.
- مالیات بر آپارتمان بیشتر از واحد مسکونی است.
- مجتمع‌های آپارتمانی، زیرساخت‌های (مدرسه، درمانگاه، امکانات ورزشی، پست، پارکینگ و…) کمتری به نسبت مجتمع‌های مسکونی دارند، اگرچه مجتمع‌های آپارتمانی هم عملا مسکونی هستند.
- شارژ واحدهای آپارتمانی از واحدهای مسکونی بیشتر و گران‌تر است.
- در مجتمع‌های آپارتمانی ممکن است دفتر و هتل و آرایشگاه و… راه انداخت. اما در واحدهای مسکونی، استفاده غیر مسکونی از واحدها، غیرقانونی است. این به معنای آسایش بیشتر واحدهای مسکونی است. توضیح این که واحدهای طبقه اول در هر صورت مجاز به تغییر کاربری به اداری و تجاری هستند. چه در مجتمع‌های آپارتمانی، چه مسکونی.
- بر خلاف واحدهای مسکونی، امکان رجیستر کردن محل سکونت اشخاص روی واحدهای آپارتمانی وجود ندارد. این قانون به زودی تغییر خواهد کرد و باعث افزایش قیمت واحدهای آپارتمانی خواهد شد.
نگهبان و دربان
با دو مفهوم بسیار مهم در روسیه آشنا شوید. نگهبان (Охрана) در روسیه نقش مهمی ایفا می‌کند. تقریبا ساختمان دولتی و اداری پیدا نمی‌کنید که نگهبان نداشته باشد. این به این معناست که برای ورود به ساختمان باید مدارک هویتی (پاسپورت) خود را به نگهبان بدهید تا ورود شما به ساختمان را ثبت کند.
در خیلی از موارد، ورود شما باید از قبل، توسط فرد دعوت‌کننده شما در آن ساختمان، به نگهبانی اعلام شده باشد تا نگهبانی با تطبیق مشخصات شما با مشخصات اعلام شده، کارت یا برگه ورود (Пропуск) صادر کند. بدون این برگه اجازه ورود به ساختمان را نخواهید داشت. اگر با ماشین وارد محوطه می‌شوید، شماره ماشین شما باید از قبل اعلام شده باشد. اکثر مجتمع‌های مسکونی (برج و ویلا)، نگهبانی دارند.
بعضی دیگر از مجتمع‌ها (غیر ویلایی)، دربان (Консьерж) دارند. این افراد لزوما برگه ورود صادر نمی‌کنند، اما حداقل در حد شفاهی، ورود و خروج را کنترل می‌کنند و مراقب هستند. وجود نگهبان یا دربان در ساختمان، در افزایش قیمت ملک موثر است.
جعبه یا واحد آماده
خیلی از واحدهای نوساز در روسیه، چه آپارتمان، چه واحد مسکونی، به شکل جعبه خالی بدون نازک کاری (Без отделки) به فروش می‌رسند.
به چند دلیل مشخص:
- قیمت فروش ارزان‌تر است.
- سرعت تحویل زودتر است.
- مشتری در اعمال سلیقه خود آزاد است.
- مشتری می‌تواند سر فرصت و با بودجه کمتر و طی مراحل طولانی‌تر نازک‌کاری انجام دهد.
اما فروش واحدهای نوساز نازک کاری شده (С отделкой) هم کاملا رایج است. یکی از معایب واحدهای غیر آماده این است که تا یکی دو سال، سر و صدا امان از همسایه‌های مستقر شده را خواهد برید.
نکات مهم قبل از خرید ملک
قبل از خرید هر ملکی در روسیه، به موارد زیر دقت کنید.
- کد کاداستر را گرفته و استعلام کنید.
- مالک یک نفر است یا چند نفر؟
- نحوه مالکیت مالک فعلی چه بوده است؟ خرید؟ هدیه؟ ارث؟
- آپارتمان است یا واحد مسکونی؟
- اگر زمین است، نوع کاربری چیست؟
- اگر زمین است، آب شهری دارد؟ برق چند کیلوات؟ گاز دارد؟ فاضلاب شهری دارد یا مرکزی یا چاه؟
- اگر پیش خرید می‌کنید، حتما از وکیل کمک بگیرید.
ثبت محل اقامت
همه افراد روس و خارجی که در خاک روسیه هستند، باید محل اقامت خود را به دولت اعلام کنند. به عبارت دیگر، همه افراد روس و همچنین، خارجی‌های دارای اقامت دایم (ВНЖ) در روسیه، آدرس دايمی محل اقامت‌شان به شکل مهری در شناسنامه (پاسپورت آبی)، ثبت میشود. این آدرس، مبنای ارایه خدمات دولتی، مانند درمان، تحصیل، وام، اشتغال و… است.
برای این که آدرس محل اقامت دایمی در پاسپورت ثبت شود، باید یا مالک منزل مسکونی باشید یا اجازه رسمی مالک یا مالکان منزل مسکونی را داشته باشید. به این نوع ثبت محل اقامت، پراپیسکا (Прописка) می‌گویند.
از این جهت، داشتن ملک مسکونی مزیت مهمی به شمار می‌رود. به خصوص ملک در شهر مسکو، به دلیلی تجمیع عمده امکانات یا کیفیت در این شهر. از آن‌جا که این آدرس ملاک ارایه خدمات دولتی است. افراد خارجی هم باید محل اقامت موقت خود در هتل یا منزل مسکونی را اعلام و ثبت کنند که به آن رجیستر یا رگیستراتسیا (Регистрация) می‌گویند.
این نکته هم گفتنی است که اگر شخصی روس یا خارجی دارای اقامت دایم (ВНЖ)، بیش از ۹۰ روز در آدرسی متفاوت از آدرس داخل شناسنامه‌اش زندگی کند، قانونا باید آن محل را هم اعلام کند و در این صورت او هم باید رجیستر یا رگیستراتسیا بگیرید. البته این مورد کمتر رعایت میشود.
یکی از دلایل گران‌تر بودن «واحد مسکونی» به نسبت «آپارتمان» در روسیه، همین است که روی واحد مسکونی (Квартира) میشود پراپیسکا یا رجیستر گرفت، اما روی آپارتمان (Апартамент) نمی‌شود. با وجودی که هیچ تفاوت ظاهری و کاربردی بین این دو نیست.
کاداستر (Кадастр)
کاداستر (Кадастр) یا حدنگاری، سیستم ملی نقشه‌برداری ثبتی است و مرزهای قطعات زمین را مشخص و شماره‌گذاری می‌کند. این مرزبندی‌ها و نقطه‌گذاری‌ها، دارای ارزش حقوقی بوده و مبنای مالکیت ملک در روسیه است.
هر ملکی در روسیه (و در خیلی از کشورهای دیگر)، شماره کاداستر دارد و هر شماره کاداستر، یک سند دارد. تمام اطلاعات کامل هر ملک مانند موقعیت و آدرس و مشخصات و قیمت پایه و مالک و مجوز‌ها، وام‌ها، محدودیت‌ها از طریق شماره کاداستر قابل دسترس است.
لازم به ذکر است که عرصه و اعیان (زمین و ساختمان) هر کدام شماره کاداستر مجزای خود را دارند. بنابراین، یک ویلا دو شماره کاداستر و دو سند مجزا دارد.
هر شماره کاداستر (هر ملک) توسط دولت قیمت‌گذاری میشود و یک قیمت پایه دارد که مبنای اخذ مالیات است. قیمت کاداستری عموما با قیمت واقعی ملک تطابق ندارد و معمولا کمتر با بیشتر بوده و مبنای معامله و خرید و فروش نیست. در اکثر آگهی‌های فروش ملک، شماره کاداستر هم ذکر میشود تا بتوان، بدون واسطه آخرین اطلاعات ملک را استعلام کرد.
سند املاک در روسیه (ЕГРН) الکترونیک است و از هیچ کاغذ و سربرگ خاص یا هولوگرامی استفاده نمی‌شود و گم شدن آن موضوعیت ندارد. به عبارت دیگر، سند ملک در روسیه، یک فایل چند صفحه‌ای جدول‌بندی شده، شامل اطلاعات کامل ملک، از جمله شماره کاداستر است که به راحتی از طریق اینترنت قابل استعلام است.
البته برای معاملات، لازم است که نسخه چاپی و مهر شده آن سفارش داده شود. مرجع ثبت و صدور اسناد ملک در روسیه، اداره دولتی Росреестр است.
