سرمایه گذاری در روسیه با خرید ملک
سرمایه گذاری در ملک در ایران سودآور است یا در روسیه؟
بسیاری از مردم ایران، خرید ملک را بهترین و مطمئن ترین سرمایه گذاری می‌دانند و حجم قابل توجهی از سرمایه مردم در املاک است.اما آیا این تصور درست است؟
به عبارت دیگر، اگر در سال ۱۳۸۵ مبلغ ۹ میلیون تومان در ملک سرمایه گذاری می کردید، امروز در سال 1402 امروز چیزی حدود 480 میلیون تومان پول داشتید. اما اگر در همان سال معادل ۹ میلیون تومان دلار خریده بودید، امروز معادل ۵۲۰ میلیون تومان پول داشتید.
یعنی در ایران، مسکن از دلار عقب تر است.
و اما در روسیه، اگر مبنا را روبل بگذاریم و تورم را در نظر نگیریم، میانگین قیمت ملک در روسیه ظرف ۲۳ سال گذشته ۳۵ برابر شده است. اما اگر مبنا را دلار بگذاریم، قیمت میانگین ملک در روسیه ظرف ۲۳ سال گذشته ۱۲ برابر شده است.
این اعداد تقریبی است، اما جهت رشد و نسبت اعداد، تصور کلی از واقعیت ها می‌دهد. قضاوت با شما؛ سرمایه گذاری در ملک در ایران سودآور است یا در روسیه؟
در مقام قیاس، اگر در سال ۱۳۸۵ مبلغ ۹ میلیون تومان در ایران و معادل همین مبلغ در در روسیه ملک خریده بودید، در سال ۱۴۰۲ سرمایه شما در ایران ۴۸۰ میلیون تومان و در روسیه حدود ۵ میلیارد تومان بود!
با توجه به مناسب بودن قوانین مالکیت روسیه برای شهروندان خارجی، سرمایه گذاری در زمینه ملک در روسیه، گزینه بسیار خوبی است. افراد حقیقی و حقوقی خارجی می‌توانند به راحتی انواع ملک را در روسیه خریداری کنند و شش دانگ و کامل، بدون نیاز به شریک روز، مادام العمر و با حق انتقال به وراث، مالک دائمی ملک خود باشند.
کشور روسیه بابت خرید ملک، اقامت و تابعیت نمی‌دهد، اما دقیقا به همین دلیل است که برای خرید و فروش ملک هیچ محدودیت و ممنوعیتی ندارید. این بر خلاف قوانین کشورهایی است که با خرید ملک مالکیت می‌دهند، اما برای فروش ملک به مشکلات زیادی روبرو می‌شوید و به اصطلاح، مالک اول و آخر، خودتان هستید.
روس مارکت از علاقمندان به سرمایه گذاری در روسیه و کسب درآمد ارزی، دعوت به همکاری می‌کند.
حداقل سرمایه مورد نیاز: ۱۰ میلیون روبل، معادل حدود ۶ میلیارد تومان (اردیبهشت ۱۴۰۲) منظور از ملک، آپارتمان، خانه، مغازه، دفتر کار و زمین است.
مبلغ لازم برای سرمایه گذاری در پارکینگ در روسیه، بسیار کمتر بوده و از ۵۰۰ هزار روبل شروع می‌شود. در مقاله خرید پارکینگ در روسیه در این باره به طور مفصل صحبت کرده‌ایم.
سرمایه گذاری در روسیه با خرید ملک
روش های سرمایه گذاری در روسیه با خرید ملک
پیش خرید ملک در روسیه
پروژه های ساختمانی در روسیه عظیم هستند و سهم عمده بازار متعلق به حدود ۱۰ ابرشرکت مسکن سازی است. هر یک از پروژه‌های این غول‌های مسکن سازی شامل ساخت حداقل چندین هزار واحد با حجم عظیمی از زیرساخت های تفریحی، آموزشی، بهداشتی و… است. در مواردی هر یک از پروژه های این شرکت‌ها، چند ده هزار جمعیت را در خود جا می‌دهد و باید اسم آن ها را شهر گذاشت، نه شهرک.
یکی از راه‌های آسان و بی دغدغه سرمایه گذاری در ملک در روسیه، پیش خرید ملک از این ابر شرکت هاست. پیش فروش از مرحله کلنگ زنی و گاهی از ۳ سال قبل از تحویل کلید شروع می‌شود و تا چند ماهی قبل از تحویل ادامه دارد.
به طور متوسط سود حاصل از پیش خرید ملک در مسکو، سالانه ۱۵ درصد است. یعنی اگر ملکی را یک ساله پیش خرید کنید، در زمان تحویل کلید، حدود ۱۵ درصد سود کرده اید. اگر قیمت ملک را ۱۰ میلیون روبل فرض کنیم، حاصل ۶ ماه انتظار شما سود ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار روبلی بوده است.
به تومان: ۶ میلیارد تومان سرمایه گذاشته اید، ظرف یکسال ۹۰۰ میلیون تومان (ماهی ۷۵ میلیون تومان) سود کرده‌اید. هرچه زمان هم بگذرد، ارزش ملک بیشتر هم می‌شود. چون زیرساخت ها و فازهای بعدی پروژه هم تکمیل شده و با پایان سر و صدا و ساخت و ساز، ملک مرغوب تر می‌شود.
تفکیک ملک در روسیه
زمین، دفتر، آپارتمان متراژ بالا را میگیریم، به واحدهای کوچک تر تفکیک میکنیم اجاره می دهیم یا میفروشیم. خرید عمده، فروش خرده. سود متوسط اجاره بین ۳۵ تا ۱۰۰ درصد در سال بیشتر از اجاره ملک تفکیک نشده.
اجاره ملک مسکونی تفکیک نشده در روسیه حدود ۶ درصد در سال سوددهی دارد. با تفکیک حدود ۸ درصد. اجاره ملک تجاری و اداری تفکیک نشده در روسیه حدود ۱۲ تا ۲۰ درصد در سال سود می‌دهد. با تفکیک بین ۱۶ تا ۲۷ درصد.
تعمیر و بازسازی ملک در روسیه
در بازار مسکن ثانویه، حجم قابل توجهی از املاک نیاز به تعمیر و بازسازی دارند. به همین دلیل بیزینس مصالح و تعمیرات ساختمانی در روسیه به شدت پررونق است. افسوس که ایران سهمی از این بازار عظیم ندارد. خرید املاکی که نیاز به تعمیر دارند و اجاره یا فروش آن ها به طور متوسط در بازه زمانی حدود ۶ ماه سودی معادل ۱۵ تا ۲۰ درصد دارد.
خرید ملک در روسیه از طریق لیزینگ
به دو روش در روسیه می‌شود ملک را در اقساط خریداری کرد:
1. خرید ملک در بازار اولیه از شرکت سازنده با شرایط پرداخت مدت دار بدون بهره در اقساط حداکثر ۶ ماهه. در این روش ملک را پیش خرید می‌کنید و تا قبل از آماده شدن ملک باید تسویه کرده باشید. در این فاصله ملک را قولنامه کرده اید و سند به نام شما نمی‌شود. شهروندان ایرانی هم می‌توانند از این روش برای خرید ملک در روسیه استفاده کنند.
2. «ایپاتکا» (IPOTEKA) یا وام مسکن در روسیه توسط دولت سوبسید می‌شود تا مردم آسان تر خانه دار شوند. لازم به توضیح است که حدود ۸۹ درصد مردم روسیه خانه دارند و تنها ۱۱ درصد جمعیت مستاجر هستند. در این مدل وام، سند به نام شما می‌خورد ولی ملک در رهن بانک می‌رود با اقساط حداکثر ۳۰ ساله. درصد وام ثابت نیست و بسته به شرایط مالی و سن و… متقاضی دارد. بانک‌های روسی بسیار معدودی به شهروندان ایرانی وام مسکن می‌دهند.
3.لیزینگ گزینه دیگری است که شرایط آسان تری به نسبت وام مسکن دارد. در این روش که اجاره به شرط تملیک است، با بانک طرف نیستید و ملک را از شرکت لیزینگ می‌خرید. در این نوع قرارداد که می‌توانند بلندمدت باشد، تا تسویه کامل، ملک به نام شما نمی‌شود، اما مالک حق فروش ملک را تا پایان قرارداد از خود سلب می‌کند و ملک در پایان مدت قرارداد به نام مستاجر می‌شود. این روش مناسب شرکت‌ها است، به خصوص شرکت‌هایی که سرمایه دار خارجی (ایرانی) دارند و بانک به آن‌ها وام نمی‌دهد.
در این روش، با سرمایه کم می‌شود ملکی را در اختیار گرفت و اجاره داد و از محل اجاره، علاوه بر تسویه وام، سود هم کرد. رشد قیمت خود ملک را هم نباید از نظر دور داشت. لازم به ذکر است که خرید زمین از این قانون مستثناست و زمین را به روش لیزینگ نمی‌توان خریداری کرد.
خرید املاک از طریق مزایده اموال شرکت‌های ورشکسته
املاک منقول و غیرمنقول افراد حقیقی و حقوقی ورشکسته در روسیه، در سامانه‌ای به مزایده عمومی گذاشته می‌شود. این سامانه در دسترس عموم است و همه می‌توانند در آن شرکت کنند. این البته ظاهر قضیه است. برای دسترسی به املاک اکازیون، باید ارتباطاتی داشت. با داشتن مشاور مجرب، بعضی املاک را می‌شود به قیمت‌های باورنکردنی و زیرقیمت خریداری کرد و پس از ایجاد تعمیرات و تغییرات حقوقی، ملک را به قیمت بالا فروخت.
تغییر کاربری ملک در روسیه
یکی از روش‌های بسیار پرسود کسب درآمد ارزی در روسیه، تغییر کاربری است. تغییر کاربری و تفکیک زمین کشاورزی به زمین مسکونی یا خرید واحدهای مسکونی در طبقه اول شهرک‌ها و تبدیل آن‌ها به واحد تجاری (مغازه) یکی از بهترین و سودآورترین بیزینس ها در روسی است.
